Bodenrichtwert: Anpassung an die am Bewertungsstichtag rechtlich zulässige Geschossflächenzahl

Im Sachwertverfahren ist lt. Finanzgericht München als Bodenwert der Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG anzusetzen (Az. 4 K 1385/23). Fraglich war, ob das Finanzamt im Rahmen der Ermittlung eines Grundbesitzwerts im Sachwertverfahren den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelten Bodenrichtwert bei einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 0,5 zu Recht auf die auf dem Grundstück tatsächlich verwirklichte GFZ von 0,65 umgerechnet hat.

Ein Bodenrichtwert, für den der Gutachterausschuss eine Geschossflächenzahl angegeben hat, könne im Rahmen einer Bedarfsbewertung nach den § 189 BewG und § 179 BewG nur dann an eine vom Bodenrichtwertgrundstück abweichende Geschossflächenzahl angepasst werden, wenn das zu bewertende Grundstück am Bewertungsstichtag auch tatsächlich mit dieser Geschossflächenzahl rechtlich zulässig hätte bebaut werden können.

Der Bodenrichtwert könne nicht auf die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstück tatsächlich verwirklichte Bebauung mit einer höheren Geschossflächenzahl angepasst werden, selbst wenn diese Bebauung Bestandsschutz genieße. Im Streitfall habe das Finanzamt zu Unrecht den zur Ermittlung des Bodenwerts benötigten Bodenrichtwert nicht auf die auf dem Grundstück am Bewertungsstichtag rechtlich mögliche GFZ von 0,4 angepasst.